Deze website maakt gebruik van cookies. Waarom? Klik HIER voor meer informatie. Sluiten
Kennisbank
         

Starten met het afsluiten van een hypotheek

Als startende ondernemer is het belangrijk om te weten dat je niet zomaar in aanmerking komt voor een hypotheek. In dit kennisartikel lees je aan welke voorwaarden je moet voldoen om een hypotheekaanvraag te kunnen doen als startende ondernemer.

Kan ik als startende ondernemer een hypotheek afsluiten?

De meeste banken willen dat je jaarcijfers van drie jaren kunt overleggen, op basis waarvan ze jouw inkomen berekenen. Dat inkomen wordt gebruikt als basis voor je hypotheekaanvraag. Er zijn uitzonderingen op deze regel, de bank zal per individuele aanvraag ook kijken naar de volgende zaken:

  • wat is de verwachting in de branche waarin je actief bent?
  • solvabiliteit en liquiditeit;
  • heb je een goede prognose met voldoende opdrachten?
  • kun je eventueel weer snel aan de slag in loondienst?
  • wat en hoe is je achtergrond?

Wanneer de bank een goede indruk heeft van je mogelijkheden en kans van slagen als ondernemer, dan kan zij besluiten om mee te denken met jouw hypotheekwensen. Ook als je nog geen drie jaar zelfstandig ondernemer bent.

Solvabiliteit en liquiditeit

In principe kijken banken eerst naar jouw solvabiliteit en liquiditeit. Solvabiliteit laat zien in hoeverre jij aan je verplichtingen kunt voldoen als je bijvoorbeeld stopt met je bedrijf of failliet raakt. Het gaat dan om de lange termijn: ben je afhankelijk van schuldeisers of van vreemd vermogen? Solvabiliteit is de verhouding tussen je eigen vermogen en vreemd/totaal vermogen. Hoe hoger de solvabiliteit, des te positiever: dan heb je relatief veel eigen vermogen en is de kans groot dat jij eventuele schulden gewoon kunt afbetalen.

Liquiditeit geeft aan in hoeverre jij aan je betalingsverplichtingen kunt voldoen. Er is een verschil tussen dynamische en statische liquiditeit. De dynamische geeft aan hoe de geldstroom zich verhoudt in een bepaalde periode tot de uitgaande geldstroom. De statische liquiditeit geeft aan of je aan jouw betalingsverplichtingen kunt voldoen met vlottende activa: de activa die op korte termijn te gelden kunnen worden gemaakt.

Hoe bepaalt de bank jouw ondernemersinkomen in dat geval?

Zoals eerder aangegeven berekenen de banken over het algemeen een inkomen over het gemiddelde van de afgelopen drie jaar. Ze nemen hiervoor de nettowinst van jouw onderneming als basis. Banken hanteren verschillende methoden. Binnen de eerste methode telt het eerste jaar voor 1 x, het tweede jaar 2 x en het derde jaar 3 x mee. Deel het totaal daarna door 6 en je hebt de basis van het inkomen waarmee de bank gemiddeld genomen rekent*.

Rekenvoorbeeld 1:

Jaarcijfers 2014 = nettowinst € 40.000,- x 1 =            €   40.000,-
Jaarcijfers 2015 = nettowinst € 45.000,- x 2 =            €   90.000,-
Jaarcijfers 2016 = nettowinst € 50.000,- x 3 =            € 150.000,-

Inkomen voor berekening = € 280.000 gedeeld door 6 =  €  46.666,-

De meeste banken zullen jouw winst van de afgelopen jaren als uitgangspunt nemen en deze delen door 3. Hierbij is het laatste jaar leidend qua maximaal bedrag voor de berekening.

Rekenvoorbeeld 2:
Jaarcijfers 2014 = nettowinst € 40.000,- x 1 =            €   50.000,-
Jaarcijfers 2015 = nettowinst € 45.000,- x 1 =            €   45.000,-
Jaarcijfers 2016 = nettowinst € 50.000,- x 1 =            €   40.000,-
Inkomen voor berekening = € 135.000,- gedeeld door 3 =  €  45.000,-

LET OP Het is belangrijk om je te realiseren dat banken diverse rekenmethodes kunnen hanteren. Sommige banken rekenen bijvoorbeeld 85% van het gemiddelde inkomen als je bijvoorbeeld twee jaarcijfers hebt.

Na één jaar hypotheek met NHG

Als je één jaar actief bent als zzp'er kun je ook een hypotheek met NHG aanvragen. Daarvoor wordt wel je inkomen van de afgelopen drie jaar meegenomen in je toetsinkomen. Ben je pas één jaar zzp'er en ben je daarvoor twee jaar in loondienst geweest? Dan kun je dus ook een hypotheek aanvragen. Je mag maximaal één jaar inkomen missen - maar dit heeft dan wel invloed op het gemiddelde inkomen en dus je maximale leensom. Ook is het laatste jaar leidend: is deze lager dan het gemiddelde? Dan wordt alsnog je laatste jaar inkomen gerekend. Je laat je toetsinkomen officieel berekenen door één van de twee partijen die de WEW (Waarborgfonds Eigen Woningen) heeft aangesteld. Meer lees je daarover in deze blog van Martijn Pennekamp.

Prognose

Daarnaast moet je via je accountant of boekhouder ook een positieve prognose voor de toekomst krijgen. De prognose is voor sommige banken een maatstaf, terwijl andere banken de prognose als maximum gebruiken. Als de prognose dan lager uitvalt dan je gemiddelde winst, wordt de prognose gebruikt als uitgangspunt. De prognose overhandig je aan je hypotheekverstrekker. Verder moet je natuurlijk, ook als ondernemer, voldoen aan de eisen waar ieder andere huizenkoper mee te maken krijgt.


** Aan berekeningen en adviezen in dit artikel kunnen geen rechten worden ontleend, het zijn indicatieve percentages die per bank verschillend kunnen worden geïnterpreteerd. De bedragen waar een bank mee rekent worden eerst nog gecorrigeerd voordat ze mee kunnen worden genomen in een definitieve berekening.

agenda

Data ophalen ...

Blog

Hoe maak je jouw website klaar voor 2019?


Personal branding: pokon voor je reputatie


Lees meer

Nieuws

Nieuw btw-nummer in 2020 voor eenmanszaken

Ongeveer 1,3 miljoen Nederlandse eenmanszaken krijgen vóór 1 januari 2020 een nieuw btw-identificatienummer van de Belastingdienst. Dit nieuwe nummer heeft geen koppeling meer met het burgerservicenummer.

50% van de zzp'ers krijgt onnodig te laat betaald

Als zelfstandig professional kan het soms weken duren tot je klanten hun facturen voldoen. Ondertussen moet je wel je rekeningen en je salaris betalen. Daardoor kun je financieel in de knel komen. Het overkomt niet alleen startende zzp'ers maar ook doorgewinterde ondernemers. Dat blijkt uit een onderzoek van ikwordzzper.nl, waarin zzp'ers is gevraagd naar hun ervaring met debiteurenbeheer.

Lees meer